Ik zoek hulp bij het aanvragen van de waarderegeling
Waardedalingsregeling mijnbouwschade
Waardedalingsregeling mijnbouwschade woningen
Op basis van de waardedalingsregeling van het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) kan een eigenaar een vergoeding krijgen voor de lagere waarde van zijn woning. Deze lagere waarde is het gevolg van het feit, dat de woning gelegen is in een gebied waar aardbevingen voorkomen.
Het IMG heeft een methode gekozen die het mogelijk maakt om de schade van eigenaren van zowel verkochte als onverkochte woningen te vergoeden. Het gaat om ongeveer 95.000 woningen. Vanwege de omvang is de regeling gefaseerd ingevoerd, waarbij begonnen werd op 1 september 2020. Eigenaren van woningen in Loppersum en Appingedam waren hierbij als eerste aan de beurt.
Op 1 november 2020 volgden de woningen in de gemeente Groningen en Het Hogeland, om hier vervolgens op 1 januari 2021 de eigenaren van woningen in (delen van) de gemeenten Delfzijl, Westerkwartier, Aa en Hunze, Oldambt en Midden-Groningen aan toe te voegen.
Definitie van een waardedaling van woningen
- Iedereen die tussen 16 augustus 2012 en 1 januari 2019 (mede-)eigenaar was van een of meerdere woningen in het gebied waar waardedaling is vastgesteld. Het maakt niet uit of u het huis nog in bezit heeft of het huis na 1 januari 2019 heeft verkocht.
- Ook als u een huis in het waardedalingsgebied verkocht tussen 16 augustus 2012 en 1 januari 2019, komt u mogelijk in aanmerking. Het IMG rekent dan voor u uit of er in de periode, waarin het huis in uw bezit was, daadwerkelijk waardedaling heeft plaatsgevonden (en om hoeveel het dan gaat).
- Ook als u tussen 16 augustus 2012 en 1 januari 2019 een woning in eigendom kreeg, kan er waardedaling hebben plaatsgevonden. Het IMG rekent dan voor u uit óf er waardedaling is geweest sinds het moment dat u het huis in bezit kreeg en hoeveel dat dan is.
Ik heb hulp nodig bij het ontvangen van de juiste waardecompensatie!
Hulp bij aanvraag of bezwaar?
De criteria en voorwaarden die nodig zijn voor de berekening
Bij de aanvraag van een vergoeding voor de waardedaling heeft het IMG een aantal belangrijke feiten en cijfers verzameld. Met deze feiten en cijfers is het mogelijk om te bepalen of iemand in aanmerking komt voor een waardecompensatie en hoe hoog deze in dat geval is. De volgende criteria en voorwaarden zijn hierbij van belang:
- Eigenaarschap; is iemand zelfstandig eigenaar (ook wel rechthebbende) van de woning of is hij/zij dat samen met bijvoorbeeld een partner? Het kan wellicht ook om erfgenamen gaan.
- Periode; is iemand van 16 augustus 2012 (de dag van de beving van Huizinge) tot 1 januari 2019 rechthebbende geweest of slechts een deel van die periode? Bijvoorbeeld omdat hij/zij de woning heeft gekocht of verkocht.
- Grondslag; als iemand nog steeds eigenaar is van de woning, dan gebruikt het IMG voor de berekening de WOZ-waarde met als waardepeildatum 1 januari 2019. Dit betreft de WOZ-waarde op uw beschikking van 2020. Veel mensen gaan ervan uit dat de WOZ-waarde van 2019 wordt gebruikt, maar dit is onjuist. De WOZ- waarde van 2020 heeft als waardepeildatum 1 januari 2019. Als iemand tussentijds de woning heeft verkocht, dan gebruikt het IMG de verkoopprijs.
- Locatie; op basis van het adres kan het IMG de postcode vaststellen en daarmee ook het percentage waardedaling wat op die postcode van toepassing is ten gevolge van de aardbevingen.
- Zekerheidstoeslag; de waardedaling wordt bepaald met een algemene methode. Om deze reden wordt een zekerheidstoeslag toegepast. Hiermee probeert het IMG mensen te verzekeren dat ook een individueel, bijzonder geval de volledige waardedaling vergoed krijgt.
- Wettelijke rente; over de schadevergoeding wordt een percentage wettelijke rente berekend dat opgeteld wordt bij het waardeverschil.
Rekenvoorbeeld van bepaling waardecompensatie
- Een woning met een WOZ-waarde van 200.000,-
- In eigendom van ten minste 16 augustus 2012 tot 1 januari 2019.
- Percentage waardedaling in het postcodegebied bedraagt 7,34%
Zonder bevingen was de WOZ-waarde 215.843,- euro (200.000,-/(100%-7,34%)) geweest.
- Uitkering 15.843,- (= 7,72%) plus wettelijke rente vanaf 01-01-2019.
In welke plaatsen en postcodegebieden is er waardedaling en hoeveel?
In onderstaande tabel staan de (voormalige) gemeenten waar sprake is van waardedaling of verminderende waardeontwikkeling. Woningen binnen deze gemeenten kunnen hiermee voor de vergoeding in aanmerking komen. In een gemeente komen niet automatisch alle postcodes in aanmerking. Kijk voor een exact overzicht per postcodegebied op de website van het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG).
In deze tabel is uitgegaan van de uitkomsten van het onderzoek (muntschatting) plus de zekerheidstoeslag.
Wat gaat er mis bij het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG)?
Hieronder treft u een opsomming aan van de op dit moment meest voorkomende fouten en ongerechtigheden welke thans voorkomen bij het IMG bij de afhandeling van aanvragen voor de vergoeding van waardevermindering door aardbevingen. Helaas is deze lijst niet volledig.
Geen compensatievoorstel van IMG ontvangen omdat u de woning na 16-08-2012 heeft aangekocht
Ondanks andere berichtgeving op de website van het IMG blijkt in de praktijk dat mensen van wie de woning na 16-08-2012 is verkocht geen waardecompensatie ontvangen en hun aanvraag voor compensatie wordt afgewezen. Het is vaak niet te begrijpen en wat ons betreft feitelijk onjuist dat hierbij alle postcodegebieden in het aardbevingsgebied op dezelfde wijze worden beoordeeld met als uitgangspunt de aardbeving bij Huizinge op 16-08-2012. Woningen gelegen in postcodegebieden als bijvoorbeeld de (voormalige) gemeenten Midden-Groningen, Delfzijl, Appingedam en Groningen werden veel later geconfronteerd met de gevolgen van de aardbevingen dan 16-08-2012 waardoor de waardedaling ook veel later is ingezet. Volgens veel NVM-makelaars en deskundigen was zelfs pas echt sprake van waardedaling op het moment dat voormalig minister Kamp in 2013 melding maakte van aanwezige waardedaling van woningen en gebouwen in Groningen wat veroorzaakt werd door aardbevingen. Het uitgaan van een waardepeildatum van 16-08-2012 voor het gehele aardbevingsgebied als datum waarop gedupeerden reeds eigenaar dienen te zijn is hierdoor volgens onze juristen in zeer veel gevallen onjuist.
Onjuiste vastgestelde WOZ-waarde
Vaak krijgen mensen een compensatievoorstel van het IMG op basis van een te lage WOZ-waarde uit 2020 (waardepeildatum 01-01-2019) waardoor er te weinig aan compensatie voor de waardevermindering wordt uitgekeerd door het IMG. Middels een samenwerking met bezwaarwozwaarde.nl controleren wij de WOZ-waarde uit 2020 en kunnen wij in veel gevallen nog de WOZ-waarde aangepast krijgen door de gemeente, waardoor uw waardecompensatie aanmerkelijk hoger kan uitvallen.
Uw postcodegebied ontvangt geen waardecompensatie of minder waardecompensatie ten opzichte van omliggende postcodegebieden
Een veel voorkomende klacht van mensen is dat in dezelfde regio van verschillende percentages door het IMG wordt uitgegaan voor het berekenen van de waardecompensatie. Sterker nog, er zijn voorbeelden bekend waarbij in dezelfde straat een deel van de mensen wel in aanmerking komen voor waardecompensatie en een ander deel van de straat niet omdat men toevallig in een ander postcodegebied woonachtig is. Deze door het IMG gevoerde procedure kan volgens ons mede op basis van rechtsongelijkheid niet juist zijn.
Onjuiste procentuele berekening compensatievoorstel naar aanleiding van een verdeling of overlijden
Indien voormalige partners een woning gezamenlijk op naam hebben gehad maar door een scheiding of een relatiebreuk de woning hebben verkocht of dat één van beide partners de woning zelfstandig volledig op naam heeft gekregen, dan ontstaan er vaak problemen met betrekking tot de aangeboden waardecompensatie aan de (voormalige) eigenaren. Zowel de procentueel aangeboden waardecompensatie welke door het IMG wordt aangeboden aan de voormalige partners, de waardepeildatum van waar wordt uitgegaan alsmede de gehanteerde WOZ-waarde of koopsom voor de compensatie kloppen dikwijls niet.
Hetzelfde probleem doet zich eveneens vaak voor bij het compenseren van de waardedaling ten behoeve van erfgenamen van zowel verkochte als nog in eigendom zijnde woningen.
Onjuiste afbakening van de onroerende zaak
Herhaaldelijk zien wij dat het IMG niet uitgaat van de volledige onroerende zaak bij het bepalen van de waardecompensatie. Bijgebouwen als parkeerplaatsen, garages en schuurruimtes welke aanhorig en dienstbaar aan de woning zijn, worden onterecht uitgesloten voor de waardecompensatie.
Er zijn o.a. voorbeelden bekend waarbij bijvoorbeeld in de stad Groningen parkeerplaatsen behoren bij een appartement niet worden meegenomen in de waarde waarop de compensatie wordt berekend waardoor belanghebbenden voor meer dan € 1000,- worden gedupeerd.
Waarom u ons moet inschakelen?
Ondanks beloften van het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) en de overheid om de waardecompensatie ruimhartig te laten plaatsvinden, wijst de praktijk echter vaak anders uit. Mensen staan alleen tegen een overmacht van juristen en medewerkers bij het IMG wanneer zij het niet eens zijn met de aangeboden of zelfs afgewezen aanvraag voor compensatie van de waardevermindering van hun woning in verband met de aanwezigheid van aardbevingen. Niemand binnen het IMG biedt na de beslissing op de aanvraag de helpende hand. Het gevolg is dat gedupeerden zelf bezwaar en waar nodig beroep dienen aan te tekenen op basis van een uitspraak van het IMG vol van voor niet-juristen onleesbare teksten en onduidelijke argumenten. Opnieuw staan gedupeerden van aardbevingschade hierdoor in de kou en alleen in hun strijd tegen de overheid.
Gelukkig kunnen wij op basis van een zeer vriendelijke vergoeding van € 125,- inclusief BTW uw aanvraag beoordelen en waar nodig zowel bezwaar aantekenen bij het IMG alsmede beroep instellen bij de Rechtbank. Door het ondertekenen van een machtiging en opdrachtbevestiging waarbij wij de zaak ter hand kunnen nemen wordt u gevrijwaard van alle administratieve rompslomp en bent u verzekerd van een deskundige behandeling van uw dossier. Erkende juristen, taxateurs en schade-experts hebben zich inmiddels bij ons aangesloten en staan te trappelen om u bij te staan!
Ik heb hulp nodig bij het ontvangen van de juiste waardecompensatie!
Hulp bij aanvraag of bezwaar?
